권리분석3 법원 부동산 경매 vs 온비드 공매, 뭐가 다르고 초보는 어디부터? 경매 vs 공매, 뭐가 다르고 초보는 어디부터? > 3줄 요약> ① 경매는 법원이, 공매는 캠코(한국자산관리공사)가 연다. 빚의 성격이 다르다 - 경매는 개인 간 빚, 공매는 주로 밀린 세금이다.> ② 공매는 온라인(온비드)으로 입찰해 편하지만, "결정적 약점이 있다. 인도명령 제도가 없다."> ③ 그래서 초보는 경매부터 시작하는 게 안전하다. 명도 난이도가 완전히 다르다.부동산 싸게 사는 방법을 찾다 보면 "경매"와 "공매"라는 두 단어를 만난다. 둘 다 시세보다 저렴하게 부동산을 살 수 있는 통로라 비슷해 보이는데, 막상 뭐가 다른지 설명해주는 곳은 드물다. 그리고 이 차이를 모르고 접근했다가 초보가 크게 고생하는 지점이 분명히 있다. 오늘은 둘의 차이를 정리하고, 어디서부터 시작하는 게 좋은지 정해.. 2026. 7. 24. 부동산 경매 권리 분석의 핵심 "말소기준권리" 한 방에 이해하기 권리분석의 핵심 "말소기준권리" 한 방에 이해하기 > 3줄 요약> ① 낙찰받으면 등기부의 권리가 대부분 사라지지만, 일부는 낙찰자가 그대로 떠안는다. 그 갈림길을 정하는 게 말소기준권리다.> ② 등기부에서 (근)저당권·(가)압류·담보가등기·강제경매개시결정등기 중 "가장 먼저 등기된 것"을 찾으면 그게 기준선이다.> ③ 그 선보다 아래(늦은 것)는 소멸, 위(빠른 것)는 인수. 위에 뭐가 있으면 그 물건은 조심해야 한다.경매를 공부하다 보면 반드시 마주치는 벽이 있다. "권리분석을 해야 한다"는 말인데, 등기부등본을 펼쳐보면 근저당권·가압류·가처분·지상권 같은 단어가 줄줄이 나열돼 있어 막막하다. 그런데 사실 이 복잡해 보이는 권리분석의 8할은 "딱 하나의 개념"로 정리된다. 바로 "말소기준권리"다. 오늘.. 2026. 7. 23. 법원 특수 물건 경매가 고수익인 이유, 그리고 9할이 손대면 안 되는 이유 특수물건 경매가 고수익인 이유, 그리고 9할이 손대면 안 되는 이유 > 3줄 요약> ① 특수물건은 낙찰받아도 권리 문제가 사라지지 않는 경매 물건이다. 남들이 무서워 피하니 크게 싸진다 - 그게 고수익의 원천이다. > ② 하지만 권리분석을 한 번 잘못하면, 싼값이 아니라 예상 못 한 "인수 폭탄"을 떠안는다. > ③ 그래서 특수물건은 고수의 영역이다. 초보는 원리만 이해하고, 첫 물건은 권리 깨끗한 것부터 시작하는 게 맞다. 경매를 좀 공부하다 보면 "진짜 돈은 특수물건에서 나온다"는 말을 듣게 된다. 실제로 경매 고수들은 남들이 겁내서 피하는 물건에서 큰 차익을 만든다. 그런데 바로 그 말에 혹해서 초보가 덤볐다가 가장 크게 물리는 곳도 특수물건이다. 오늘은 특수물건이 왜 고수익인지, 그리고 왜 대부분.. 2026. 7. 3. 이전 1 다음
