부동산 경매7 법원 부동산 경매 vs 온비드 공매, 뭐가 다르고 초보는 어디부터? 경매 vs 공매, 뭐가 다르고 초보는 어디부터? > 3줄 요약> ① 경매는 법원이, 공매는 캠코(한국자산관리공사)가 연다. 빚의 성격이 다르다 - 경매는 개인 간 빚, 공매는 주로 밀린 세금이다.> ② 공매는 온라인(온비드)으로 입찰해 편하지만, "결정적 약점이 있다. 인도명령 제도가 없다."> ③ 그래서 초보는 경매부터 시작하는 게 안전하다. 명도 난이도가 완전히 다르다.부동산 싸게 사는 방법을 찾다 보면 "경매"와 "공매"라는 두 단어를 만난다. 둘 다 시세보다 저렴하게 부동산을 살 수 있는 통로라 비슷해 보이는데, 막상 뭐가 다른지 설명해주는 곳은 드물다. 그리고 이 차이를 모르고 접근했다가 초보가 크게 고생하는 지점이 분명히 있다. 오늘은 둘의 차이를 정리하고, 어디서부터 시작하는 게 좋은지 정해.. 2026. 7. 24. 부동산 경매 권리 분석의 핵심 "말소기준권리" 한 방에 이해하기 권리분석의 핵심 "말소기준권리" 한 방에 이해하기 > 3줄 요약> ① 낙찰받으면 등기부의 권리가 대부분 사라지지만, 일부는 낙찰자가 그대로 떠안는다. 그 갈림길을 정하는 게 말소기준권리다.> ② 등기부에서 (근)저당권·(가)압류·담보가등기·강제경매개시결정등기 중 "가장 먼저 등기된 것"을 찾으면 그게 기준선이다.> ③ 그 선보다 아래(늦은 것)는 소멸, 위(빠른 것)는 인수. 위에 뭐가 있으면 그 물건은 조심해야 한다.경매를 공부하다 보면 반드시 마주치는 벽이 있다. "권리분석을 해야 한다"는 말인데, 등기부등본을 펼쳐보면 근저당권·가압류·가처분·지상권 같은 단어가 줄줄이 나열돼 있어 막막하다. 그런데 사실 이 복잡해 보이는 권리분석의 8할은 "딱 하나의 개념"로 정리된다. 바로 "말소기준권리"다. 오늘.. 2026. 7. 23. 법원 부동산 경매 낙찰 후 명도까지 - 인도명령 vs 명도소송 실전 타임라인 낙찰 후 명도까지 — 인도명령 vs 명도소송 실전 타임라인 > 3줄 요약> ① 낙찰은 끝이 아니라 시작이다. 진짜 관문은 그 안에 있는 사람을 내보내는 '명도'다.> ② 명도는 두 갈래다 - 빠르고 간단한 "인도명령", 오래 걸리는 "명도소송" 누가 점유 중이냐로 갈린다.> ③ 실전에선 대부분 소송까지 안 가고 협상으로 끝난다. 단, 인도명령 신청 기한(잔금 납부 후 6개월)을 놓치면 안 된다.경매에서 낙찰을 받으면 "이제 내 거다!" 싶지만, 사실 그 순간부터 진짜 일이 시작된다. 낙찰받은 집이나 상가에 누군가 살고 있거나 장사를 하고 있다면, 그 사람을 합법적으로 내보내야 비로소 그 부동산을 쓸 수 있다. 이 과정이 명도다. 초보가 낙찰의 기쁨에 취해 가장 얕잡아 보다가 가장 크게 데는 단계이기도 하.. 2026. 7. 22. 법원 특수 물건 경매가 고수익인 이유, 그리고 9할이 손대면 안 되는 이유 특수물건 경매가 고수익인 이유, 그리고 9할이 손대면 안 되는 이유 > 3줄 요약> ① 특수물건은 낙찰받아도 권리 문제가 사라지지 않는 경매 물건이다. 남들이 무서워 피하니 크게 싸진다 - 그게 고수익의 원천이다. > ② 하지만 권리분석을 한 번 잘못하면, 싼값이 아니라 예상 못 한 "인수 폭탄"을 떠안는다. > ③ 그래서 특수물건은 고수의 영역이다. 초보는 원리만 이해하고, 첫 물건은 권리 깨끗한 것부터 시작하는 게 맞다. 경매를 좀 공부하다 보면 "진짜 돈은 특수물건에서 나온다"는 말을 듣게 된다. 실제로 경매 고수들은 남들이 겁내서 피하는 물건에서 큰 차익을 만든다. 그런데 바로 그 말에 혹해서 초보가 덤볐다가 가장 크게 물리는 곳도 특수물건이다. 오늘은 특수물건이 왜 고수익인지, 그리고 왜 대부분.. 2026. 7. 3. 법원 부동산 경매 초보가 가장 겁먹는 "유치권" 신고됐다고 다 진짜가 아니다 경매 초보가 가장 겁먹는 "유치권" - 신고됐다고 다 진짜가 아니다> " 3줄 요약 "> ① 유치권 = "돈 받을 때까지 이 물건 못 내준다"는 권리. 경매에서 무서운 건 낙찰자가 그 빚을 떠안을 수 있어서다. > ② 하지만 경매에 '신고된' 유치권의 상당수는 가짜거나 요건이 깨진다. > ③ 핵심 판별 포인트는 '점유를 언제 시작했느냐'. 경매 시작된 뒤 현수막 걸고 주장하는 유치권은 낙찰자에게 못 대든다. 경매 물건을 보다가 "유치권 신고 있음"이라는 문구를 만나면, 초보 대부분은 그 물건을 조용히 닫는다. 뭔가 복잡하고 위험해 보이기 때문이다. 그런데 사실 이 유치권이야말로, 알면 남들이 피한 물건을 싸게 잡는 기회가 되고 모르면 추가 비용 폭탄을 맞는 "양날의 검"이다. 오늘은 유치권이 뭔지, 왜 .. 2026. 6. 17. 맹지, 정말 답이 없을까 — 진입로 뚫는 합법적인 방법들 (그리고 가장 흔한 착각) 맹지, 정말 답이 없을까 — 진입로 뚫는 합법적인 방법들앞선 글에서 "도로"를 사는 쪽의 위험을 짚었다면, 이번에는 정반대 입장이다. 길이 막힌 땅, 즉 "맹지"를 가진 사람이 어떻게 진입로를 뚫느냐는 이야기다."맹지"는 진입로가 없어 건축 허가가 어렵고, 그래서 도로에 붙은 땅보다 가격이 한참 싸다. 바꿔 말하면, "막힌 길만 뚫으면 땅의 가치가 단번에 점프한다." 경매·급매로 맹지를 싸게 잡은 뒤 진입로를 확보해 가치를 끌어올리는 건 토지 투자에서 오래된 정석 전략이다.문제는 "맹지 탈출법"을 어설프게 알고 들어갔다가, 길은 뚫었는데 정작 집은 못 짓는 경우다. 오늘은 합법적인 맹지 탈출 방법 다섯 가지와, 초보가 가장 많이 빠지는 결정적 착각을 정리한다. 방법 1. 주위토지통행권 — 법이 보장하.. 2026. 6. 11. 이전 1 2 다음
