부동산 경매8 법원 경매 진행 중 배당요구종기일을 놓친 임차인, 그 물건은 기회일까 함정일까 배당요구종기일을 놓친 임차인, 그 물건은 기회일까 함정일까 > 3줄 요약> ① 대항력 있는 임차인이 "배당요구종기일"까지 배당신청을 안 했다면, 그 보증금은 낙찰자가 통째로 떠안는다. > ② 낙찰가 2억 5천에 받았는데 보증금 2억 7천을 따로 물어주는 참사가 실제로 벌어진다. > ③ 예방법은 의외로 간단하다 - 입찰 전 "매각물건명세서"에서 임차인의 배당요구 날짜가 종기일 안인지 대조하면 된다. 앞서 말소기준권리 글에서 "대항력 있는 임차인은 낙찰자가 보증금을 떠안을 수 있다"고 했다. 그런데 여기엔 한 단계 더 깊은 함정이 숨어 있다. "대항력이 있어도 임차인이 "배당요구"라는 절차를 제때 했느냐"에 따라, 낙찰자의 운명이 천국과 지옥으로 갈린다. 초보가 수억 원을 날리는 대표적인 지점이 바로 여기다.. 2026. 8. 14. 법원 부동산 경매 vs 온비드 공매, 뭐가 다르고 초보는 어디부터? 경매 vs 공매, 뭐가 다르고 초보는 어디부터? > 3줄 요약> ① 경매는 법원이, 공매는 캠코(한국자산관리공사)가 연다. 빚의 성격이 다르다 - 경매는 개인 간 빚, 공매는 주로 밀린 세금이다.> ② 공매는 온라인(온비드)으로 입찰해 편하지만, "결정적 약점이 있다. 인도명령 제도가 없다."> ③ 그래서 초보는 경매부터 시작하는 게 안전하다. 명도 난이도가 완전히 다르다.부동산 싸게 사는 방법을 찾다 보면 "경매"와 "공매"라는 두 단어를 만난다. 둘 다 시세보다 저렴하게 부동산을 살 수 있는 통로라 비슷해 보이는데, 막상 뭐가 다른지 설명해주는 곳은 드물다. 그리고 이 차이를 모르고 접근했다가 초보가 크게 고생하는 지점이 분명히 있다. 오늘은 둘의 차이를 정리하고, 어디서부터 시작하는 게 좋은지 정해.. 2026. 7. 24. 부동산 경매 권리 분석의 핵심 "말소기준권리" 한 방에 이해하기 권리분석의 핵심 "말소기준권리" 한 방에 이해하기 > 3줄 요약> ① 낙찰받으면 등기부의 권리가 대부분 사라지지만, 일부는 낙찰자가 그대로 떠안는다. 그 갈림길을 정하는 게 말소기준권리다.> ② 등기부에서 (근)저당권·(가)압류·담보가등기·강제경매개시결정등기 중 "가장 먼저 등기된 것"을 찾으면 그게 기준선이다.> ③ 그 선보다 아래(늦은 것)는 소멸, 위(빠른 것)는 인수. 위에 뭐가 있으면 그 물건은 조심해야 한다.경매를 공부하다 보면 반드시 마주치는 벽이 있다. "권리분석을 해야 한다"는 말인데, 등기부등본을 펼쳐보면 근저당권·가압류·가처분·지상권 같은 단어가 줄줄이 나열돼 있어 막막하다. 그런데 사실 이 복잡해 보이는 권리분석의 8할은 "딱 하나의 개념"로 정리된다. 바로 "말소기준권리"다. 오늘.. 2026. 7. 23. 법원 부동산 경매 낙찰 후 명도까지 - 인도명령 vs 명도소송 실전 타임라인 낙찰 후 명도까지 — 인도명령 vs 명도소송 실전 타임라인 > 3줄 요약> ① 낙찰은 끝이 아니라 시작이다. 진짜 관문은 그 안에 있는 사람을 내보내는 '명도'다.> ② 명도는 두 갈래다 - 빠르고 간단한 "인도명령", 오래 걸리는 "명도소송" 누가 점유 중이냐로 갈린다.> ③ 실전에선 대부분 소송까지 안 가고 협상으로 끝난다. 단, 인도명령 신청 기한(잔금 납부 후 6개월)을 놓치면 안 된다.경매에서 낙찰을 받으면 "이제 내 거다!" 싶지만, 사실 그 순간부터 진짜 일이 시작된다. 낙찰받은 집이나 상가에 누군가 살고 있거나 장사를 하고 있다면, 그 사람을 합법적으로 내보내야 비로소 그 부동산을 쓸 수 있다. 이 과정이 명도다. 초보가 낙찰의 기쁨에 취해 가장 얕잡아 보다가 가장 크게 데는 단계이기도 하.. 2026. 7. 22. 법원 특수 물건 경매가 고수익인 이유, 그리고 9할이 손대면 안 되는 이유 특수물건 경매가 고수익인 이유, 그리고 9할이 손대면 안 되는 이유 > 3줄 요약> ① 특수물건은 낙찰받아도 권리 문제가 사라지지 않는 경매 물건이다. 남들이 무서워 피하니 크게 싸진다 - 그게 고수익의 원천이다. > ② 하지만 권리분석을 한 번 잘못하면, 싼값이 아니라 예상 못 한 "인수 폭탄"을 떠안는다. > ③ 그래서 특수물건은 고수의 영역이다. 초보는 원리만 이해하고, 첫 물건은 권리 깨끗한 것부터 시작하는 게 맞다. 경매를 좀 공부하다 보면 "진짜 돈은 특수물건에서 나온다"는 말을 듣게 된다. 실제로 경매 고수들은 남들이 겁내서 피하는 물건에서 큰 차익을 만든다. 그런데 바로 그 말에 혹해서 초보가 덤볐다가 가장 크게 물리는 곳도 특수물건이다. 오늘은 특수물건이 왜 고수익인지, 그리고 왜 대부분.. 2026. 7. 3. 법원 부동산 경매 초보가 가장 겁먹는 "유치권" 신고됐다고 다 진짜가 아니다 경매 초보가 가장 겁먹는 "유치권" - 신고됐다고 다 진짜가 아니다> " 3줄 요약 "> ① 유치권 = "돈 받을 때까지 이 물건 못 내준다"는 권리. 경매에서 무서운 건 낙찰자가 그 빚을 떠안을 수 있어서다. > ② 하지만 경매에 '신고된' 유치권의 상당수는 가짜거나 요건이 깨진다. > ③ 핵심 판별 포인트는 '점유를 언제 시작했느냐'. 경매 시작된 뒤 현수막 걸고 주장하는 유치권은 낙찰자에게 못 대든다. 경매 물건을 보다가 "유치권 신고 있음"이라는 문구를 만나면, 초보 대부분은 그 물건을 조용히 닫는다. 뭔가 복잡하고 위험해 보이기 때문이다. 그런데 사실 이 유치권이야말로, 알면 남들이 피한 물건을 싸게 잡는 기회가 되고 모르면 추가 비용 폭탄을 맞는 "양날의 검"이다. 오늘은 유치권이 뭔지, 왜 .. 2026. 6. 17. 이전 1 2 다음
