도로 경매, 싸다고 덤볐다가 물리는 이유 — "배타적 사용·수익권" 함정부터 알아야 한다

도로 경매, 싸다고 덤볐다가 물리는 이유 — '배타적 사용·수익권' 함정부터 알아야 한다

경매 물건을 들여다보다 보면, 가끔 이상할 만큼 싼 토지가 눈에 띈다. 감정가의 절반, 때로는 그보다 더 떨어진 "도로" 물건이다. 지목 자체가 도로이거나, 서류상 지목은 다르지만 현황은 사람과 차가 다니는 길로 쓰이는 땅이다.

경매를 처음 접한 사람은 여기서 한 번쯤 이런 생각을 한다. "이렇게 싼데 사두면, 이 길을 쓰는 옆 땅 주인한테 통행료라도 받을 수 있는 거 아닌가?" 실제로 도로 경매는 소액으로 접근할 수 있고, 잘만 풀리면 주변 맹지(진입로가 없는 땅)의 운명을 쥐는 길목을 확보하게 되는 매력적인 틈새 시장이다.

그런데 바로 이 지점에서 초보 투자자가 가장 많이 물린다. 싼 데는 이유가 있고, 그 이유의 핵심에 "배타적 사용·수익권"이라는 법리가 있다. 오늘은 도로 경매의 수익 구조와, 그보다 먼저 반드시 알아야 할 함정을 정리해본다.

 

도로 경매로 돈을 번다는 게 무슨 뜻인가

도로 경매의 수익 논리는 단순하다. "길이 없으면 땅은 쓸모가 줄어든다"는 데서 출발한다.

진입로가 없는 땅을 맹지라고 부른다. 맹지는 건축 허가가 어렵고, 그래서 같은 면적이라도 도로에 붙은 땅보다 가격이 크게 떨어진다. 만약 어떤 맹지로 들어가는 유일한 통행로가 경매에 나왔다면, 그 도로를 낙찰받은 사람은 이론적으로 다음과 같은 카드를 쥐게 된다.

- 지료(토지 사용료) 협상 : 그 길을 쓰는 인접 토지 소유자에게 사용료를 청구하거나, 통행권 관련 협상에서 우위를 점하는 경우
- 맹지 가치의 정상화 : 도로와 맹지를 함께 확보해 '맹지'라는 꼬리표를 떼면, 두 땅을 합친 가치가 따로 일 때보다 올라갈 수 있다
- 부당이득반환청구 : 누군가 내 땅(도로)을 정당한 권원 없이 점유·사용하고 있다면, 그로 인한 이득의 반환을 청구할 수 있다는 논리

여기까지만 보면 도로 경매는 "싸게 사서 길목을 쥐는" 똑똑한 투자처럼 보인다. 문제는 이 논리가 현실에서 그대로 작동하지 않는 경우가 많다는 데 있다.

 

 

그런데 여기 큰 함정이 있다 — 배타적 사용·수익권 제한 법리

대한민국 법원에는 토지 소유자라도 자기 땅에 대한 권리를 마음껏 못 쓰게 만드는 독특한 법리가 있다. 바로 "배타적 사용·수익권의 제한(포기)" 법리다.

핵심을 풀면 이렇다. 어떤 토지의 소유자가 과거에 자기 땅을 도로로 내놓아 일반 사람들이 자유롭게 다니도록 제공했다면, 그 소유자는 더 이상 그 땅을 자기 마음대로 독점해서 쓰거나 수익을 낼 권리를 행사하기 어려워진다는 것이다. 쉽게 말해, "한번 동네 길로 내준 땅은, 소유자라고 해서 갑자기 막거나 돈을 받기 어렵다"는 취지다.

이 법리는 2019년 대법원 전원합의체 판결(2016다264556)을 통해 다시 한번 정리됐다. 토지를 어떻게 취득했는지, 얼마나 오래 보유했는지, 어떤 경위로 공공의 통행에 제공했는지, 그로 인해 소유자가 얻은 이익이 있는지 등을 종합적으로 따져, 소유자가 독점적·배타적 사용·수익권을 포기한 것으로 볼 수 있다면 그 권리 행사가 제한된다는 것이 골자다.

투자자 입장에서 무서운 대목은 그다음이다. 이 제한은 그 땅을 상속받은 사람에게도, 그리고 사고판 사람에게도 그대로 이어진다.

 

 

핵심은 "경매로 샀어도 똑같이 묶인다"는 점

많은 초보 투자자가 "어차피 나는 경매로 새로 산 사람이니까, 예전 소유자가 무상으로 길을 내준 사정과는 상관없다"고 생각한다. 바로 이 지점이 가장 위험한 착각이다.

법원은 일찍부터, 이미 도로로 제공되어 사람들이 무상으로 통행하던 땅을 "경매로 취득한 사람" 역시 그러한 제한이라는 부담을 안고 산 것으로 본다는 입장을 밝혀 왔다(예: 대법원 96다36852 판결의 취지). 경매 감정평가서에 "현황 도로"라는 사실이 적혀 있었다면, 낙찰자는 그 사정을 알았거나 받아들이고 산 것으로 보기 때문이다. 그 결과, 도로로 제공된 부분에 대해서는 독점적·배타적 사용·수익권을 행사할 수 없고, 지방자치단체나 통행자를 상대로 한 부당이득반환청구도 받아들여지지 않을 수 있다.

다시 말해, "싸게 낙찰받아 통행료를 받겠다"는 그림이 법적으로 막힐 수 있다"는 뜻이다. 도로 물건이 감정가 대비 헐값에 떨어지는 이유가 바로 여기에 있다. 시장은 이미 이 위험을 가격에 반영하고 있는 것이다.

 

그렇다고 도로 경매가 전부 함정인 건 아니다

오해는 말자. 위 법리는 "무조건" 적용되는 게 아니라, 여러 사정을 따져 "소유자가 사용·수익권을 포기했다고 볼 만한 경우"에 적용된다. 실제로 최근 판례(2024년 선고된 사건들)에서는 토지 소유자의 재산권 보호를 강조하며, 이 법리를 신중하게 적용해야 한다는 흐름도 나타나고 있다. 사업이 무산됐거나, 소유자가 자발적으로 무상 제공했다고 보기 어려운 사정이 있다면 결론이 달라질 수 있다.

그래서 도로 경매에서 옥석을 가리려면, 입찰 전에 최소한 다음을 확인해야 한다.

- 이 도로가 어떻게 만들어졌는가 : 원소유자가 자발적·무상으로 통행에 제공한 길인지, 아니면 다른 경위로 도로가 된 땅인지
- 사실상 "도로"로 굳어진 기간과 이용 실태 : 오래도록 불특정 다수가 무상 통행해 온 길일수록 권리 제한이 인정될 가능성이 크다
- 감정평가서·현황조사서의 "도로" 표기 여부 : 여기에 도로 현황이 명시돼 있다면 낙찰자는 그 사정을 알고 산 것으로 평가되기 쉽다
- 맹지와의 결합 가능성 : 도로 단독으로 수익을 노리기보다, 인접 맹지를 함께 확보해 토지 전체의 가치를 끌어올리는 출구 전략이 더 현실적인 경우가 많다

요약하면, 도로 경매의 진짜 실력은 "얼마나 싸게 낙찰받느냐"가 아니라 "이 도로가 권리 행사가 막히는 땅인지 아닌지를 입찰 전에 가려내는 눈"에서 갈린다.

 

 

정리

도로 경매는 분명 소액으로 접근할 수 있는 매력적인 틈새다. 하지만 "싸니까 사두면 통행료를 받겠지"라는 막연한 기대로 들어가면, 배타적 사용·수익권 제한 법리에 부딪혀 아무 권리도 행사하지 못하는 땅을 떠안을 수 있다. 더구나 그 부담은 경매로 새로 산 사람에게도 그대로 이어진다.

도로 물건이 헐값에 나왔다면, 그건 기회의 신호이기 이전에 "왜 이 가격인가"를 먼저 의심해야 한다는 신호다. 길의 내력을 따지고, 감정평가서를 읽고, 출구 전략을 그린 다음에 들어가도 늦지 않다.


※ 본 글은 도로 경매에 관한 일반적인 정보와 쟁점을 정리한 것으로, 특정 물건에 대한 투자 권유나 법률 자문이 아닙니다. 실제 입찰을 검토할 때는 해당 물건의 권리관계와 판례 적용 여부에 대해 변호사 등 전문가의 확인을 받으시기 바랍니다. 투자의 최종 판단과 책임은 투자자 본인에게 있습니다.